Phase 2: die Bauplanung

Das Bauunternehmen steht bei der Planung beratend und ausführend zur Seite, legt in bestimmten Fällen aber auch viele Details selbst fest. So bauen Bauträger oftmals ganze Wohnsiedlungen und bestimmen deswegen das grobe Erscheinungsbild selbst. Am Ende dieser Hausplanung steht der Bauvertrag.

Baukosten festlegen

Der Finanzierungsrahmen legt fest, wieviel Geld der gesamte Hausbau kosten darf. Neben der Rechnung, die der Baupartner dem Bauherrn stellt, kommen allerdings weitere Kosten hinzu. Muss der Bauherr beispielsweise ein Grundstück kaufen, fallen Nebenkosten an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten. Außerdem sollten Bauherren den Bau und die Baustelle versichern lassen. Während der Bauphase können immer wieder kleinere Rechnungen im Briefkasten liegen, etwa für die Bereitstellung von Baustrom, für externe Gutachter oder die Ver­messung des fertiggestellten Gebäudes. Wer Eigenleistung mit einbringt, kann zwar Baukosten einsparen. Die Kalkulation wird aber nicht unbedingt einfacher. Übernimmt der Bauherr beispielsweise den Innenausbau, fallen Materialkosten für Fliesen, Parkett, Türen, Tapeten und Farben an.

Baupartner auswählen

Das Bauunternehmen versucht üblicherweise, alle Wünsche des Bauherrn umzusetzen. Er muss dabei allerdings in den vor- gegebenen Rahmenbedingungen bleiben. Schreibt der Bebauungsplan beispielsweise ein Vollgeschoss plus Satteldach vor, kann der Bauherr noch so schwärmerisch vom zweigeschossigen Flachbau im Bauhausstil träumen. Manche Wünsche schränken die Wahl des Baupartners ein: wenn es etwa eine Holzfassade sein soll oder eine besonders nachhaltige Bauweise. Um einen ersten Eindruck zu gewinnen, reicht oft ein Besuch auf der Webseite eines Hausanbieters. Viele verschicken auch umfangreiche Kataloge mit professionellem Bildmaterial. In Musterhausparks kann man Referenzhäuser sogar anfassen und bei einem persönlichen Gespräch mit den Beratern die ersten Fragen stellen. Wie lange die Suche nach dem passenden Baupartner dauert, hängt allein vom Bauherrn ab. Es schadet aber nichts, sich über einen längeren Zeitraum Gedanken zu machen und verschiedene Optionen genauer zu untersuchen. Wer mit einem Bauträger baut, muss nicht mehr viel planen, denn viele Details sind bereits festgelegt. Hat sich der Bauherr dagegen für einen Hausanbieter oder Architekten entschieden, beginnt die eigentliche Planung, bei der alle Details festgelegt werden. Etwa die genaue Größe des Hauses, die Anzahl der Räume und deren Aufteilung sowie der Grundriss und ob das Haus einen Keller bekommt. Auch welche Schmuckelemente ein Haus bekommt, wird festgelegt, beispielsweise die Gestaltung der Terrasse, ob Erker eingebaut werden und die Form des Daches. Der Bauherr muss sich für eine Heizung entscheiden und auch die restliche Haustechnik festlegen. Er entscheidet sich für Materialien im Innenausbau und die Ausstattung von Küche und Bad. Das alles geschieht in vielen Planungs- und Bemusterungstreffen.

Planung und Bemusterung

Selbst wenn ein Bauherr einen fertigen Bauplan vom Fertighausanbieter übernimmt, keinerlei Sonderwünsche hat und das Grundstück unkompliziert bebaut werden kann, gibt es einiges zu planen: Er muss sich für eine Heizung entscheiden, Materialien für den Innenausbau aussuchen, Einbauten wie eine Küche planen oder die Position von Schaltern und Steckdosen fest-­legen. Diese Phase kann deswegen ein halbes Jahr oder auch länger dauern. Auch bis der Bauantrag genehmigt wird, kann es etwas dauern, hängt aber von vielen Faktoren ab, unter anderem auch davon, wie schnell die zuständigen Behörden arbeiten. Von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten ist alles möglich.

Der perfekte Grundriss

Schon immer war der Grundriss mehr als nur eine simple Bauzeichnung; er soll die Wünsche der Bauherren im Hinblick auf Komfort, Wohngefühl und Raumaufteilung auf möglichst perfekte Weise erfüllen. Die Gestaltungsmöglichkeiten reichen dabei von „quadratisch-praktisch-gut“ bis hin zu extravagant und exklusiv. Daher gilt: Egal ob Wohnung oder Einfamilienhaus, der Grundriss ist entscheidend. Da es den idealen Grundriss leider nicht gibt, ist es hilfreich, zuerst eine Rangliste seiner Wohnwünsche aufzustellen, also Prioritäten zu setzen, und erst danach an die Grundrissplanung zu gehen.

Hauptfrage: Wo soll der Lebensmittelpunkt im Haus liegen?

Oft wird dafür das große, abgeschlossene Wohnzimmer gewählt, an das sich die Terrasse anschließt, die vornehmlich nach Süden ausgerichtet sein soll. Wachsender Beliebtheit erfreut sich die Wohnküche – ab rund 15 Quadratmetern –, die Platz für eine Sitzecke oder einen großen Tisch bietet, um den sich die Familie versammeln kann. Wer beides vereinen möchte, wählt die offene Küche mit angeschlossenem Wohnbereich.

Harmoniert der Grundriss mit dem Grundstück?

Wünschenswert wäre es, den Hauseingang, die Wirtschaftsräume und die Bäder nach Norden und die Wohnräume nach Süden auszurichten. Gemessen an den Haupt­himmelsrichtungen kann jedoch nur jedes vierte Flurstück ein Südgrundstück sein. Wer Solarkollektoren auf seinem Dach installieren möchte, sollte es nach Süden ausrichten, daraus folgt zwangsläufig, dass die Giebelfenster nach Osten oder Westen zeigen. Wer abends von der Arbeit ausruhen will, kann auf einer Westterrasse die untergehende Sonne genießen. Der Frühaufsteher wird sich freuen, wenn die Morgensonne in das nach Osten zeigende Schlafzimmerfenster lacht. Wenigstens ein Bereich im Garten, möglichst Terrasse, Liegewiese oder Sitzecke, sollte dem Blick der Nachbarn oder Spaziergänger entzogen sein.

Ist die Raumaufteilung alltagstauglich?

Beim Grundriss gilt das Prinzip der kurzen Wege. Wer außerhalb wohnt oder aus Zeitgründen zum Wocheneinkauf tendiert, schätzt eine geringe Entfernung vom Stellplatz zur Küche. Wer gern auf der Terrasse speist, sollte den Weg zur Küche bedenken. Wer nachts gelegentlich raus muss, freut sich über ein nahes Bad oder WC. Wichtig sind auch die Stellflächen für die Möbel. Jedes Zimmer sollte wenigstens drei Meter fortlaufende Wandlänge aufweisen, um einem hohen Schrank Platz bieten zu können. Türen sollten so öffnen, dass sie möglichst keine Stellfläche wegnehmen. Quadratische Zimmer lassen sich besser möblieren als längliche, schmale Räume. Durchgangszimmer oder ein Bad ohne Fenster sollten vermieden werden. Fensterlose Kammern aber können nützlich sein – als kleine Speisekammer an der Küche oder als „begehbarer Kleiderschrank“ neben dem Schlafzimmer.

Gerade beim Einfamilienhaus: Ist der Grundriss zukunftsfähig?

Wenn die Kinder aus dem Haus sind, werden Zimmer frei. Viele ältere Ehepaare nutzen sie dann als Hobbyraum, Bibliothek oder Gästezimmer; wenn die Räume überzählig erscheinen, hat man möglicherweise falsch geplant. Wer im Alter lange und unabhängig im Haus wohnen bleiben möchte, sollte breite Türen, ein leicht zugängliches Bad und möglichst auch ein Schlafzimmer im Erdgeschoss vorsehen.

Kleines Haus und schmales Grundstück

Auf kleinen Flächen zu bauen ist eine Heraus­forderung. Je schwieriger die Ausgangslage, desto seltener greifen Standardlösungen und desto eher schlägt die Stunde des Architekten: Nur er kann komplett individuell und auf jedes Grundstück zugeschnitten planen. Das muss noch nicht einmal besonders teuer sein. Kleine Häuser bedeuten eben auch weniger Material. Verwinkelte Architektur mit Erkern und Flügeln sind auf einem schmalen Grundstück eher nicht empfehlenswert. Oft ist formal ein­fache Architektur die Lösung, die dank hochwertiger Materialien und moderner Strukturen dennoch für Aufsehen sorgen kann. In einigen Fällen können Bauherren dennoch mit Fertig- und Typenhausanbietern bauen. Auch dort arbeiten schließlich Architekten und die angebotenen Standardmodelle lassen sich in der Regel ebenfalls individualisieren. Manche Anbieter haben spezielle Fertighäuser gerade für schwierige Grund­stücke im Programm. Die sind dann etwas schmaler, schießen dafür in die Höhe oder bieten im Inneren platzsparende Raumlösungen.

Bauvertrag

Der endgültige Bauvertrag kann erst dann geschlossen werden, wenn alle Details geklärt wurden. Denn ein Teil des Bauver­trages ist eine umfassende Leistungsbe­schreibung. Hier gilt es also, vorsichtig zu sein: Was im Vertrag nicht niedergeschrieben ist, muss der Baupartner auch nicht liefern und wenn er es doch tut, muss der Preis neu verhandelt werden.

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