Den perfekten Bauplatz finden

Ob Bebauungsplan, Grundbuch oder Nebenkosten, wir geben Bauherren Tipps und Tricks für die Grundstückssuche.

Haus bauen, Baum pflanzen, Familie gründen

Dabei ist der Entschluss zum Hausbau mitunter eine der größten Entscheidungen im Leben. Umso wichtiger ist es, sich als an­gehender Häuslebauer für die Grundstückssuche ausreichend Zeit zu nehmen. Aber auch Gewerbetreibende, die ein Grundstück für ihr Unternehmen suchen, sollten nichts überstürzen. Denn ein Besichtigungstermin allein reicht meist nicht, um alle wichtigen Informationen rund um das Grundstück in Erfahrung zu bringen. Ob Privat- oder Gewerbegrundstück: Neben einer guten Lage sind viele weitere Kriterien entscheidend – etwa, ob das Grundstück auch dann noch groß genug ist, wenn die Abstandsflächen berücksichtigt werden, ob es bereits erschlossen ist und auf welche Art und Weise es bebaut werden darf. Bei der Suche kann es sich lohnen, im Zweifel einen Experten zu Rate zu ziehen – zum Beispiel einen Bodengutachter. Das kostet zwar, doch kann das den Grundstückskäufer im Ernstfall vor einem Fehlkauf bewahren. Ist das passende Grundstück gefunden, lohnt es sich auch, vor der Unterschrift den Grundstückskaufvertrag von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen zu lassen. Die Niedrigzinsphase in Deutschland hat in den vergangenen Jahren zu einem regelrechten Bau-Boom geführt. Die Folge: Grund­stücke werden aufgrund der hohen Nachfrage teuer und knapp. Vor allem in Ballungsgebieten ist es oftmals schwieriger, einen passenden Bauplatz zu finden als ein Haus. Damit die Suche am Ende erfolgreich ist und Kaufwillige in keine teuren Fallen tappen, sollte man einige wichtige Tipps beachten.

Baugrundstück vom Makler

Gute Makler stehen künftigen Häuslebauern bei der Suche nach dem passenden Grundstück zur Seite und kennen sowohl den Markt als auch das Baurecht. Nachteil: Die Kosten für die Leistungen des Maklers sind nicht unerheblich. In Baden-Württemberg sind 3,57 Prozent Provision fällig – zuzüglich Mehrwertsteuer.

Grundstück von der Kommune

Anfragen bei Kommunen können erfolgversprechend sein. Aufstrebende kleine und mittlere Gemeinden, die Wohngebiete erschlossen haben, verkaufen Grundstücke oft sogar zu recht günstigen Preisen. Auch fallen meist keine Vermittlungskosten an.

Bauplatz in Immobilienbörsen im Internet suchen

Im Internet gibt es zahlreich regionale und überregionale Immobilienbörsen wie immowelt.de mit Grundstücksangeboten von Privatleuten und Maklern. Die Suche ist bequem, die Beschreibungen sind ausführlich – meist mit Fotos. Auch kann man sich schon einen Überblick über Neubaugebiete verschaffen.

Bauträger-Grundstücke

In Ballungsräumen, wo Grundstücke Mangelware sind, können künftige Bauherrn beim Bauträger fündig werden. Ein Nachteil: Meist ist man dann auch vertraglich gebunden, mit diesem Bauträger das Haus zu bauen.

Grundstückskauf – darauf sollten künftige Häuslebauer achten

Ist das Grundstück gefunden, müssen künftige Bauherren gründlich recherchieren, be­vor sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denn nicht auf jedem Grundstück kann man auch sein Traumhaus verwirklichen.

Bebauungsplan checken

Als erstes sollten Häuslebauer in spe bei der zuständigen Gemeinde den Bebauungsplan einsehen. Dieser gibt zum Beispiel Aufschluss darüber, welche Dachformen und wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen. Auch zu Größe und Form des Eigenheims sowie den Mindestabständen zu Nachbargrundstücken macht der Bebauungsplan Vorgaben.

Grundbucheintrag checken

Unabdingbar ist auch ein Blick ins Grundbuch. Hier finden sich Informationen über bestehende Hypothekenlasten, eingetragene Wegerechte oder ein mögliches Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Überprüfen, ob das Grundstück schon erschlossen ist

Künftige Bauherren sollten sich auch gleich erkundigen, ob der Bauplatz schon erschlossen ist: Ist das Grundstück an die Kanalisation sowie Energie- und Wasserversorgung angeschlossen? Sind bereits Telefon- und Kabelanschluss gelegt? Die Erschließungskosten, die ansonsten auf einen zukommen, können sich schnell auf mehrere Tausend Euro belaufen. Auch kann sich eine Erschließung ziemlich lange hinziehen und somit den Hausbau verzögern. Auf der anderen Seite sind unerschlossene Grundstücke meist günstiger.

Beschaffenheit des Grundstücks

Genau unter die Lupe nehmen sollten Häuslebauer in spe auch die Beschaffenheit des Grundstücks und des Baugrunds. Hanglagen müssen anders bebaut werden als ebene Flächen. Ist der Grundwasserstand beispielsweise enorm hoch, braucht das Haus unter Umständen eine aufwändige Kellerabdichtung. Es lohnt sich daher, im Vorfeld eine Baugrunduntersuchung durchführen zu lassen. Meist bieten geotechnische Büros diese Dienstleistungen an.

Altlasten auf dem Grundstück

Informieren sollten sich künftige Bauherren vor dem Kauf auch über eventuelle Altlasten auf dem Grundstück. Altlasten sind umweltgefährdende Stoffe wie Chemikalien, Öl oder Elektronikschrott. Meist kommen sie auf alten Industrie- und Gewerbegrundstücken vor oder auf Grundstücken, auf denen Abfälle gelagert wurden. Um Altlasten ausschließen zu können, sollten Bauherren eine (meist kostenpflichtige) Anfrage beim zuständigen Altlastenkataster oder beim Bauamt stellen. Auch die Umweltämter der Landkreise können darüber informieren, ob ein Grundstück eine Altlastenverdachts­fläche ist. Im Zweifel lohnt es sich immer, ein Boden­gutachten anfertigen zu lassen. Diese Dienstleistung wird von manchen Ingenieurbüros oder Geotechnikern angeboten. Vier Probebohrungen kosten meist zwischen 1.000 und 1.500 Euro. Nicht viel Geld, wenn man an spätere gerichtliche Auseinandersetzungen denkt.

Wohnumfeld prüfen

Wichtig bei der Suche nach dem perfekten Baugrund ist auch das Wohnumfeld. Künftige Bauherren sollten daher die Infrastruktur, das Freizeitangebot in der näheren Um­gebung sowie die verkehrstechnische Anbindung genau unter die Lupe nehmen. Auch lärm- und geruchsbelästigende Betriebe in der Nachbarschaft können jedes noch so tolle Grundstück bald zum Albtraum machen.

Augen auf bei Hanglage oder in Wassernähe

Ebenso wichtig wie die Infrastruktur ist in Zeiten zunehmender Klimarisiken (Sturm, Starkregen) die Beschaffenheit des Baulandes. Liegt es beispielsweise an einem Hang oder in einer Mulde, muss durch das Gefälle unter Umständen mit großen Mengen an abfließendem Regenwasser gerechnet werden. Befindet sich ein Fluss oder ein anderes Ge­wässer in der Nähe, genießen Sie zwar einen schönen Ausblick, vermutlich sind aber auch einige Auflagen und Bestimmungen zum Hochwasserschutz zu erfüllen. Grundstücke auf freiem Feld sind dagegen heftigen Stürmen relativ schutzlos ausgesetzt. Wer auf solch einer Fläche baut, sollte Kosten für sturm­sichere Dächer und Fassaden einplanen.

Kosten kalkulieren

Wer ein Grundstück erwirbt, sollte daran denken, dass neben den Kaufkosten auch noch einige Nebenkosten anfallen: Grunderwerbsteuer: Bei jedem Grundstückskauf muss eine Grunderwerbsteuer an den Fiskus entrichtet werden. Je nach Bundesland beträgt die Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und wird auf den Gesamtkaufpreis fällig. Notarkosten: Als Faustregel gilt, dass Käufer etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch einplanen sollten. Mehr Infor­mationen unter: bauen.de

Alternative zum Grundstückskauf: Erbbaurecht

Eine gute Alternative zum Grundstückskauf ist das Erbbaurecht. Der Bauherr pachtet dabei von einem Erbpachtgeber – meist sind das kirchliche Einrichtungen – ein Grundstück. Vorteil: Es fallen keine Kosten für den Erwerb des Grundstücks an. Allerdings ist für die gesamte Laufzeit – meist 99 Jahre – ein Erbbauzins zu zahlen. Üblich ist ein Erbbau-Zinssatz von vier bis sechs Prozent.

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